{"id":3366,"date":"2025-10-23T19:52:15","date_gmt":"2025-10-23T19:52:15","guid":{"rendered":"https:\/\/lapaz.bo\/smp\/blog\/?p=3366"},"modified":"2025-10-23T19:52:16","modified_gmt":"2025-10-23T19:52:16","slug":"caso-de-estudio-delhi-la-delhi-metro-rail-corporation-y-su-modelo-de-negocios-inmobiliarios","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/lapaz.bo\/smp\/blog\/index.php\/2025\/10\/23\/caso-de-estudio-delhi-la-delhi-metro-rail-corporation-y-su-modelo-de-negocios-inmobiliarios\/","title":{"rendered":"CASO DE ESTUDIO DELHI: LA DELHI METRO RAIL CORPORATION Y SU MODELO DE NEGOCIOS INMOBILIARIOS"},"content":{"rendered":"\n

RESE\u00d1A<\/strong><\/h1>\n\n\n\n

CASO DE ESTUDIO DELHI: LA DELHI METRO RAIL CORPORATION Y SU MODELO DE NEGOCIOS INMOBILIARIOS<\/strong><\/h1>\n\n\n\n

Este caso de estudio forma parte de la publicaci\u00f3n:<\/em> \u201cFinanciamiento del Desarrollo Urbano Suelo y Movilidad P\u00fablica en ciudades de Asia y Am\u00e9rica Latina elaborado por C. Acosta y otros,<\/em> Comisi\u00f3n Econ\u00f3mica para Am\u00e9rica Latina y el Caribe (CEPAL), 2025\u201d<\/em><\/p>\n\n\n\n

Por: Paola Marcia Gutierrez Aliaga – Unidad de Investigaci\u00f3n y Pol\u00edticas Municipales<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Delhi es una de las aglomeraciones urbanas m\u00e1s importantes que se expandi\u00f3 durante la segunda mitad del siglo XX de forma radial como horizontal, en este periodo tambi\u00e9n se intensific\u00f3 el uso del autom\u00f3vil privado. Como en muchas otras ciudades, esta tendencia gener\u00f3 problemas de congestionamiento, contaminaci\u00f3n y segregaci\u00f3n espacial, lo que llev\u00f3 a las autoridades a replantear el enfoque de la planificaci\u00f3n urbana a trav\u00e9s de planes maestros que buscan promover pol\u00edticas de Desarrollo Orientado al Transporte (DOT). En este contexto se implement\u00f3 el metro, inaugurado el a\u00f1o 2002 como el primer sistema de transporte ferroviario moderno de India.<\/p>\n\n\n\n

Bajo la experiencia de Hong Kong y otras ciudades asi\u00e1ticas, la Delhi Metro Rail Corporation (DMRC) recibi\u00f3 desde sus inicios los derechos para realizar negocios inmobiliarios como una estrategia para financiar parte de la infraestructura, donde logran cubrir alrededor del 7% de los costos de las primeras fases del proyecto. Esto es un factor importante para superar una de las dificultades m\u00e1s grandes en la financiaci\u00f3n y en el desarrollo de infraestructura para el desarrollo urbano: la disponibilidad de suelo. Dentro de este contexto y a pesar de que los ingresos inmobiliarios se redujeron dr\u00e1sticamente en los \u00faltimos 14 a\u00f1os, el modelo ha sido replicado en otras ciudades de la India. <\/p>\n\n\n\n

El proceso de negocio es una combinaci\u00f3n entre transferencia\/obtenci\u00f3n de terrenos, cuenta de derechos de desarrollo, autorizaciones y arrendamientos (residenciales a 90 a\u00f1os y comerciales de 20 a 12 a\u00f1os estructurando flujos estables. Sin embargo, las fuentes de ingreso de DMRC que consta del ingreso por tarifas de transporte, operaciones inmobiliarias, consultor\u00eda y proyectos externos, muestran que no son suficientes y requieren de diversificaci\u00f3n para sostener la red.<\/p>\n\n\n\n

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  1. Caracter\u00edsticas urbanas de la planificaci\u00f3n en Delhi<\/strong><\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n
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    1. Caracter\u00edsticas urbanas de la movilidad de Delhi<\/strong><\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n

      Para entender el contexto, Delhi tiene una composici\u00f3n territorial y administrativa compleja, el Territorio de la Capital Nacional (TCN) de Delhi, donde se incluye la capital de India, Nueva Delhi, al 2023 su poblaci\u00f3n proyectada era de 21,4 millones de habitantes y una densidad de 14.403 hab\/km2<\/sup>, su renta per c\u00e1pita es 1,4 veces mayor a la media nacional, pero su expansi\u00f3n urbana estuvo marcada por densidades bajas, uso de suelo segregado y una fuerte dependencia del autom\u00f3vil, lo cual tiene un impacto negativo enorme en la congesti\u00f3n vehicular y el medio ambiente. Delhi forma parte de la Regi\u00f3n de la Capital Nacional (RCN), donde se integran ciudades sat\u00e9lites como Noida, Faridabad y Gurgaon, sumando a 33,8 millones de habitantes en 2023 y proyectando 43,3 millones en 2034. Esta regi\u00f3n metropolitana, una de las m\u00e1s grandes del mundo, es adem\u00e1s un nodo econ\u00f3mico central para el norte de India.<\/p>\n\n\n\n

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      • Planes maestros<\/strong><\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n

        Desde la d\u00e9cada de 1960, Delhi se ha guiado por planes maestros que buscaban orientar el crecimiento de la ciudad. El plan maestro de 1962 fue el primero en establecer normas de zonificaci\u00f3n, lo que en consecuencia deriv\u00f3 en un crecimiento extensivo y dependiente del autom\u00f3vil, ya que estaba enfocado a la adquisici\u00f3n gubernamental, desarrollo y disposici\u00f3n de tierras a gran escala para ampliar las \u00e1reas urbanizadas (Suzuki et al., 2015).<\/p>\n\n\n\n

        Posteriormente, los planes de 2001 y 2021 introdujeron una visi\u00f3n m\u00e1s compacta y reconocieron la necesidad e integrar el transporte y el uso de suelo a la planificaci\u00f3n de Delhi, tambi\u00e9n como consecuencia del inicio de reformas econ\u00f3micas que se dieron desde inicio de los a\u00f1os 90\u2019s. Sin embargo, Delhi ha enfrentado el desaf\u00edo de equilibrar la enorme presi\u00f3n demogr\u00e1fica con las limitaciones de infraestructura y servicios. Un cuarto plan proyectado al 2041, tiene como objetivo convertir a Delhi en una ciudad sostenible, preparada para el futuro y que emerja como centro de desarrollo econ\u00f3mico, creativo y cultural.<\/p>\n\n\n\n

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        • Gu\u00edas Para el Desarrollo Orientado al Transporte (DOT)<\/strong><\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n

          Con la implementaci\u00f3n y aplicaci\u00f3n del metro, la ciudad comenz\u00f3 a aplicar lineamientos de DOT, que principalmente se\u00f1alan par\u00e1metros con cierto grado de flexibilidad, donde la propuesta de intervenci\u00f3n debe cubrir una hect\u00e1rea como m\u00ednimo y al menos el 25% de la zona debe estar dentro del desarrollo intenso. Se promovieron proyectos de densificaci\u00f3n alrededor de estaciones, integrando usos mixtos y fomentando la caminabilidad. Estos esfuerzos han buscado transformar un modelo urbano disperso hacia otro m\u00e1s eficiente en t\u00e9rminos de movilidad y sostenibilidad, aunque con resultados desiguales debido a la magnitud de la metr\u00f3polis y la complejidad de su gobernanza.<\/p>\n\n\n\n

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          • Agencias de planeamiento y transporte<\/strong><\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n

            La planificaci\u00f3n y operaci\u00f3n del metro en Delhi ha involucrado a m\u00faltiples instituciones: la DMRC como principal ejecutora, el Ministerio de Desarrollo Urbano, las autoridades del Territorio de la Capital Nacional y los gobiernos estatales de la Regi\u00f3n Metropolitana. La diferencia entre los distintos niveles a los que corresponden estas agencias ha sido fundamental para la consolidaci\u00f3n del proyecto y tambi\u00e9n en la proyecci\u00f3n de los planes, pero tambi\u00e9n muy compleja, lo que ha creado tensiones entre ellas, especialmente en la gesti\u00f3n del suelo y la asignaci\u00f3n de competencias.<\/p>\n\n\n\n

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            • El metro de Delhi y la DMRC<\/strong><\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n

              Ante las consecuencias de los anteriores planes, el metro de Delhi surge como respuesta a la crisis de movilidad generada por el crecimiento explosivo de la ciudad y la dependencia del autom\u00f3vil. El proyecto se plante\u00f3 como un proyecto estrat\u00e9gico con apoyo nacional e internacional, contando con financiamiento del gobierno indio, cr\u00e9dito del Banco Japon\u00e9s de Cooperaci\u00f3n Internacional entre otros mecanismos de captura de valor del suelo. Sin embargo, a esto le antecede un primer proyecto de transporte masivo sin \u00e9xito en Calcuta en la d\u00e9cada de los 70`s. Aparte, exist\u00edan discordancias pol\u00edticas entre el Gobierno del Territorio Capital Nacional y el Gobierno de India.<\/p>\n\n\n\n

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              1. La DMRC y la implementaci\u00f3n del metro<\/strong><\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n

                La Delhi Metro Rail Corporation fue creada como una empresa p\u00fablica de car\u00e1cter especial para garantizar autonom\u00eda t\u00e9cnica y financiera en la gesti\u00f3n del sistema. Esta categorizaci\u00f3n de empresa as\u00ed como la estructura institucional le permiti\u00f3 avanzar con rapidez en la planificaci\u00f3n y construcci\u00f3n, alcanzando hitos importantes: tres fases de expansi\u00f3n que cubrieron m\u00e1s de 300 kil\u00f3metros en poco m\u00e1s de una d\u00e9cada, una primera fase que cubr\u00eda solo los l\u00edmites de Delhi, extendiendo 3 l\u00edneas adicionales y las l\u00edneas del aeropuerto;  una segunda fase que se extiende a 124,93 km con 85 estaciones a otros Estados, y una tercera fase que se extiende a dos l\u00edneas adicionales alcanzando los 160,57 km. Por \u00faltimo, una cuarta fase adicional en proceso de construcci\u00f3n implementado en 108,88 km de metro.<\/p>\n\n\n\n

                Estas fases se consolidan bajo un proceso que involucra varias instancias, sin embargo, quienes tienen m\u00e1s poder de decisi\u00f3n para la cartera de negocios del metro son la DMRC, mientras que los derechos de desarrollo territorial es competencia de las autoridades gubernamentales.<\/p>\n\n\n\n

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                • Financiamiento y los negocios inmobiliarios<\/strong><\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n
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                  1. Financiamiento<\/strong><\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n

                    El metro de Delhi se financi\u00f3 mediante una combinaci\u00f3n de recursos p\u00fablicos, cr\u00e9ditos internacionales y en menor medida, ingresos provenientes de negocios inmobiliarios, toda la inversi\u00f3n en sus 4 fases tuvo un presupuesto de 13,7 mil millones de d\u00f3lares. Estos \u00faltimos, representan alrededor del 7% del presupuesto inicial (equivalente a 712,4 millones de d\u00f3lares) sobre todo a partir del desarrollo inmobiliario, partir de esto se cre\u00f3 una divisi\u00f3n espec\u00edfica de propiedades para emprender negocios inmobiliarios de todo tipo y a toda escala, pero han perdido peso con el tiempo, reduci\u00e9ndose de forma significativa en los \u00faltimos 14 a\u00f1os en comparaci\u00f3n con los primeros a\u00f1os de operaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n