{"id":3272,"date":"2025-09-30T15:06:28","date_gmt":"2025-09-30T15:06:28","guid":{"rendered":"https:\/\/lapaz.bo\/smp\/blog\/?p=3272"},"modified":"2025-10-08T13:39:58","modified_gmt":"2025-10-08T13:39:58","slug":"gestion-estrategica-del-suelo-publico-banco-de-suelo-urbano-y-politicas-de-vivienda-en-costa-rica","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/lapaz.bo\/smp\/blog\/index.php\/2025\/09\/30\/gestion-estrategica-del-suelo-publico-banco-de-suelo-urbano-y-politicas-de-vivienda-en-costa-rica\/","title":{"rendered":"GESTI\u00d3N ESTRAT\u00c9GICA DEL SUELO P\u00daBLICO: BANCO DE SUELO URBANO Y POL\u00cdTICAS DE VIVIENDA EN COSTA RICA"},"content":{"rendered":"\n

GESTI\u00d3N ESTRAT\u00c9GICA DEL SUELO P\u00daBLICO<\/strong>: BANCO DE SUELO URBANO Y POL\u00cdTICAS DE VIVIENDA EN COSTA RICA
RESE\u00d1A
<\/strong><\/h1>\n\n\n\n

<\/p>\n\n\n\n

Por: Paola Marcia Gutierrez Aliaga – Unidad de Investigaci\u00f3n y Pol\u00edticas Municipales<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Esta publicaci\u00f3n realizada por la Comisi\u00f3n Econ\u00f3mica para Am\u00e9rica Latina y el Caribe (CEPAL) y la Municipalidad de San Jos\u00e9 de Costa Rica propone soluciones integrales para mejorar la gesti\u00f3n del suelo mediante la creaci\u00f3n estrat\u00e9gica de un Banco de Suelo Urbano, dentro del contexto de Costa Rica. Esto busca aportar a las pol\u00edticas de vivienda accesible y sostenible, pero tambi\u00e9n a los proyectos de renovaci\u00f3n urbana, en respuesta a una demanda habitacional existente. Esta estrategia se plantea desde el enfoque de la econom\u00eda circular, ya que considera contextos de alta presi\u00f3n sobre el suelo, es decir, que apunta a intensificar el uso de suelo en \u00e1reas infrautilizadas, como lo son el suelo urbano y las edificaciones en \u00e1reas consolidadas.<\/p>\n\n\n\n

Esta estrategia reconoce lo importante que es para el territorio la implementaci\u00f3n de infraestructura y servicios urbanos adecuados, enfocados en la necesidad de contar con herramientas que generen una oferta suficiente de suelo urbano bien localizado y asequible.<\/p>\n\n\n\n

En una primera instancia este estudio identifica una brecha entre las pol\u00edticas nacionales como en los instrumentos locales de planificaci\u00f3n, puntualmente de San Jos\u00e9. En general, se destaca la baja capacidad del Estado para proveer suelo urbano destinado a diferentes usos, especialmente aquellas que acompa\u00f1an las pol\u00edticas de vivienda social bien ubicada y tambi\u00e9n las medidas que promueve la regeneraci\u00f3n urbana. Contar con un Banco de Suelo para las condiciones urbanas y territoriales en San Jos\u00e9 a partir de la identificaci\u00f3n, clasificaci\u00f3n y activaci\u00f3n de suelos subutilizados, es decir suelo ocioso[1]<\/a>. Esto representa una estrategia clave que busca reducir el consumo de recursos y fomenta el modelo regenerativo del territorio a partir de la integraci\u00f3n de conceptos de econom\u00eda circular a la planificaci\u00f3n urbana.<\/p>\n\n\n\n

En un contexto general, Costa Rica experiment\u00f3, en las \u00faltimas d\u00e9cadas, un tr\u00e1nsito acelerado de la poblaci\u00f3n rural a urbana. En 1973 se ten\u00edan menos de 2 millones de habitantes y al 2022 super\u00f3 los 5 millones, con m\u00e1s del 60% concentrada en el Gran \u00c1rea Metropolitana. Este acelerado proceso de urbanizaci\u00f3n trajo consigo fuertes presiones sobre el suelo urbano; San Jos\u00e9, concentra densidades superiores a 7.800 hab\/km2<\/sup>, esto refleja un d\u00e9ficit cualitativo de vivienda que podr\u00eda alcanzar el 43% las viviendas ocupadas, adem\u00e1s de alrededor de 585 asentamientos informales registrados, de los cuales 313 corresponden a la regi\u00f3n central. <\/p>\n\n\n\n

Ante esta situaci\u00f3n, el estudio cuenta con una clara justificaci\u00f3n: es necesario crear un Banco de Suelo P\u00fablico Urbano, que permita aprovechar terrenos ociosos y subutilizados como recurso estrat\u00e9gico para las pol\u00edticas de vivienda social y clase media, al mismo tiempo apoyar procesos de repoblamiento y regeneraci\u00f3n urbana, bajo el enfoque de econom\u00eda circular urbana, donde el suelo y las edificaciones ya existentes se reciclan, evitando la continua expansi\u00f3n sobre nuevas \u00e1reas y prolongando la vida \u00fatil del entorno construido.<\/p>\n\n\n\n

Adem\u00e1s, esta propuesta encuentra respaldo en experiencias de otros pa\u00edses, como la Ley de Solidaridad y Revalorizaci\u00f3n Urbana en Francia, los mecanismos de reserva territorial en Alemania y Pa\u00edses Bajos, o los ZEIS en Brasil \u2013 que muestran la relevancia de contar con instrumentos de gesti\u00f3n p\u00fablica del suelo.<\/p>\n\n\n\n

En un primer cap\u00edtulo, se exponen los hallazgos principales del estudio a partir del an\u00e1lisis de inventarios de suelo p\u00fablico, la construcci\u00f3n de una metodolog\u00eda de clasificaci\u00f3n y la aplicaci\u00f3n de un ejercicio piloto en cuatro distritos centrales de San Jos\u00e9. El diagn\u00f3stico inicial confirma que el Estado costarricense tiene una gran cartera de terrenos patrimoniales ociosos, muchos de ellos en localizaciones urbanas estrat\u00e9gicas. Hasta marzo del 2023, el MIVAH, registro, m\u00e1s de 18.700 terrenos p\u00fablicos, de los cuales cerca de 1.120 est\u00e1n bald\u00edos, los que suman m\u00e1s de 17.500 hect\u00e1reas. En el cant\u00f3n de San Jos\u00e9, se contabilizan 473 terrenos fiscales, que equivalen a 1,5 millones de metros2<\/sup>, esto representa un insumo de gran valor para una estrategia de repoblamiento en las \u00e1reas centrales y estrat\u00e9gicas de la ciudad.<\/p>\n\n\n\n

Para valorar el potencial habitacional de los precios ociosos identificados, el estudio elabor\u00f3 una metodolog\u00eda en cuatro fases. La primera define criterios m\u00ednimos para seleccionar terrenos, como estar ubicados en \u00e1reas de programas de repoblamiento, no encontrarse en zonas de riesgo, no tener uso patrimonial protegido y contar con al menos 100m2<\/sup> de superficie. La segunda fase revisa 16 indicadores de condiciones base de cada predio, relacionados con su ocupaci\u00f3n, normativa y servicios. La tercera incorpora 25 indicadores agrupados en 7 dimensiones: movilidad urbana, morfolog\u00eda, equipamientos, integraci\u00f3n social, variedad urbana, sostenibilidad y din\u00e1mica inmobiliaria \u2013 con los que se analiza el contexto urbano en un radio de 500 metros alrededor de cada lote. Finalmente la cuarta fase pondera los resultados y produce un ranking del potencial residencial.<\/p>\n\n\n\n

Bajo esta metodolog\u00eda se identificaron 68 terrenos p\u00fablicos de inter\u00e9s en los distritos centrales y se priorizaron cinco para un estudio m\u00e1s detallado. Dos de ellos fueron seleccionados para completar el ejercicio: un lote de 987m2<\/sup> propiedad de RECOPE, ubicado en una esquina c\u00e9ntrica en desuso, y un conjunto de predios bald\u00edos del INVU cerca de una estaci\u00f3n de trenes. Los resultados confirmaron que estos terrenos poseen alto potencial para proyectos de vivienda social y de clase media, integrados con usos mixtos. El piloto no solo permiti\u00f3 comprobar la metodolog\u00eda, sino tambi\u00e9n demostrar que la creaci\u00f3n de un banco de suelo urbano no es una aspiraci\u00f3n abstracta, sino una posibilidad pr\u00e1ctica y viable de activos ya disponibles.<\/p>\n\n\n\n

Esta primera parte concluye que la formaci\u00f3n de un banco de suelo permitir\u00eda ampliar la oferta residencial en zonas c\u00e9ntricas sin recurrir a nuevos suelos, reducir costos de expansi\u00f3n y desencadenar procesos de regeneraci\u00f3n urbana. La estrategia se justificar\u00eda adem\u00e1s porque integra instrumentos de gesti\u00f3n del suelo, como lo son los planes parciales  reajustes de tierra, contribuciones por obras, venta de derechos de edificabilidad y que genera econom\u00edas de escala en la administraci\u00f3n p\u00fablica del patrimonio.<\/p>\n\n\n\n

En un segundo cap\u00edtulo el documento desarrolla los insumos t\u00e9cnicos que sostienen la propuesta. Se divide en tres estudios complementarios: metodolog\u00eda de clasificaci\u00f3n, experiencias internacionales y an\u00e1lisis jur\u00eddico institucional.<\/p>\n\n\n\n

El primer estudio, elaborado por Chavarr\u00eda, Aguilar y Rom\u00e1n, se presenta en detalle la metodolog\u00eda de clasificaci\u00f3n del suelo p\u00fablico aplicada en la ciudad de San Jos\u00e9. Su aporte es ofrecer un instrumento t\u00e9cnico replicable, apoyado en indicadores urbanos y sociales que permite ordenar un inventario de terrenos seg\u00fan su potencial habitacional. En el caso de los 4D centrales, el an\u00e1lisis evidenci\u00f3 la coexistencia de lotes p\u00fablicos bald\u00edos y de numerosos estacionamientos privados de baja densidad, lo que refuerza la necesidad de una pol\u00edtica activa para movilizar estos suelos hacia usos residenciales.<\/p>\n\n\n\n

El segundo estudio, a cargo de Maldonado, ofrece una revisi\u00f3n comparativa de experiencias internacionales en bancos de suelo. En Europa, se destacan mecanismos de reservas territoriales y porcentajes obligatorios de vivienda social: Francia por ejemplo, exige un m\u00ednimo del 25% de vivienda inclusiva en todas las comunas. En Am\u00e9rica Latina se documentan figuras como la cesi\u00f3n obligatoria de suelo para VIS en Colombia, las cuitas en Uruguay, las ZEIS (Zonas Especiales de Inter\u00e9s Social) en Brasil y los esquemas de participaci\u00f3n en plusval\u00edas Argentina. El an\u00e1lisis subraya que los bancos de suelo deben estar estrat\u00e9gicamente vinculados a los objetivos de desarrollo urbano sostenible, pues lo contrario puede convertirse en instrumentos que refuercen la especulaci\u00f3n y la informalidad.<\/p>\n\n\n\n

El tercer estudio, elaborado por Solano, examina el marco jur\u00eddico e institucional costarricense. Si bien la Constituci\u00f3n y diversas leyes reconocen el derecho a la vivienda digna y permiten el uso de bienes patrimoniales del Estado con ese fin, no existe un sistema articulado que garantice la movilizaci\u00f3n de estos suelos. El an\u00e1lisis se\u00f1ala la necesidad de fortalecer la rector\u00eda del MIVAH, articular mejor a municipalidades y entes p\u00fablicos propietarios de terrenos, y crear una agencia o mecanismo especializado en la gesti\u00f3n del banco de suelo. Asimismo, destaca la Ley de Vivienda Municipal de 2022 como un avance, al abrir la puerta a modalidades como el alquiler social.<\/p>\n\n\n\n

El documento demuestra que Costa Rica cuenta con una base significativa de suelo p\u00fablico ocioso que, gestionado estrat\u00e9gicamente, puede convertirse en el motor de una pol\u00edtica habitacional m\u00e1s inclusiva, sostenible y equitativa. La propuesta del Banco de Suelo Urbano se justifica por tres razones fundamentales: responde a la problem\u00e1tica del d\u00e9ficit cualitativo y la segregaci\u00f3n, ofrece una metodolog\u00eda t\u00e9cnica que facilita decisiones basadas en evidencia, y se sustenta en experiencias internacionales y en el marco jur\u00eddico nacional. En s\u00edntesis, constituye una pol\u00edtica innovadora y factible que articula vivienda, regeneraci\u00f3n urbana y econom\u00eda circular, orientada a hacer de San Jos\u00e9 y de Costa Rica un ejemplo de gesti\u00f3n estrat\u00e9gica del suelo p\u00fablico. <\/p>\n\n\n\n

Referencias bibliogr\u00e1ficas<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Rom\u00e1n, Marcela (2025). Gesti\u00f3n estrat\u00e9gica del suelo p\u00fablico: banco de suelo urbano y pol\u00edticas de vivienda en Costa Rica. Comisi\u00f3n Econ\u00f3mica para Am\u00e9rica Latina. https:\/\/repositorio.cepal.org\/server\/api\/core\/bitstreams\/e9d5ca9e-4a69-47a5-b4dc-4319b8e8016e\/content<\/a><\/p>\n\n\n\n

\n\n\n\n

[1]<\/a> El estudio cita a Carballo y Baer (2021) quienes defienden al suelo o inmueble ocioso a aquellos lotes bald\u00edos, fracciones de tierra vacantes y parcelas urbanas que, aun encontr\u00e1ndose edificadas, est\u00e1n siendo subutilizadas. De este modo, el suelo urbano ocioso se refiere a toda parcela o predio que no cumple con el uso efectivo que establece la normativa urbana o para el cual fue habilitado de acuerdo con su localizaci\u00f3n, sin embargo para entrar en una categorizaci\u00f3n as\u00ed es necesario precisas un tiempo en el cual el inmueble permanezca vac\u00edo para considerarse ocioso. En este documento el t\u00e9rmino solo refiere a los suelos patrimoniales del Estado que se puede considerar ocioso, bajo la normativa de este pa\u00eds.<\/p>\n\n\n\n

Las opiniones expresadas en este documento son de exclusiva responsabilidad de los autores y no reflejan necesariamente una posici\u00f3n del Gobierno Aut\u00f3nomo Municipal de La Paz.<\/strong><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

GESTI\u00d3N ESTRAT\u00c9GICA DEL SUELO P\u00daBLICO: BANCO DE SUELO URBANO Y POL\u00cdTICAS DE VIVIENDA EN COSTA RICARESE\u00d1A Por: Paola Marcia Gutierrez Aliaga – Unidad de Investigaci\u00f3n y Pol\u00edticas Municipales Esta publicaci\u00f3n realizada por la Comisi\u00f3n Econ\u00f3mica para Am\u00e9rica Latina y el Caribe (CEPAL) y la Municipalidad de San Jos\u00e9 de Costa Rica propone soluciones integrales para …<\/p>\n

GESTI\u00d3N ESTRAT\u00c9GICA DEL SUELO P\u00daBLICO: BANCO DE SUELO URBANO Y POL\u00cdTICAS DE VIVIENDA EN COSTA RICA<\/span> Read More »<\/a><\/p>\n","protected":false},"author":3,"featured_media":3273,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"site-sidebar-layout":"default","site-content-layout":"default","ast-global-header-display":"","ast-main-header-display":"","ast-hfb-above-header-display":"","ast-hfb-below-header-display":"","ast-hfb-mobile-header-display":"","site-post-title":"","ast-breadcrumbs-content":"","ast-featured-img":"","footer-sml-layout":"","theme-transparent-header-meta":"","adv-header-id-meta":"","stick-header-meta":"","header-above-stick-meta":"","header-main-stick-meta":"","header-below-stick-meta":"","footnotes":""},"categories":[6],"tags":[471,472,306,469,470,127],"class_list":["post-3272","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-resenas","tag-banco-de-suelo","tag-regeneracion-urbana","tag-suelo","tag-suelo-publico","tag-suelo-urbano","tag-vivienda"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/lapaz.bo\/smp\/blog\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/3272","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/lapaz.bo\/smp\/blog\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/lapaz.bo\/smp\/blog\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/lapaz.bo\/smp\/blog\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/users\/3"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/lapaz.bo\/smp\/blog\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=3272"}],"version-history":[{"count":3,"href":"https:\/\/lapaz.bo\/smp\/blog\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/3272\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":3362,"href":"https:\/\/lapaz.bo\/smp\/blog\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/3272\/revisions\/3362"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/lapaz.bo\/smp\/blog\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media\/3273"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/lapaz.bo\/smp\/blog\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=3272"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/lapaz.bo\/smp\/blog\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=3272"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/lapaz.bo\/smp\/blog\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=3272"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}