RESEÑA
CASO DE ESTUDIO HONG KONG: LA MASS TRANSIT RAILWAY CORPORATION (MTRC) Y SU MODELO RAIL+PROPERTY
Este caso de estudio forma parte de la publicación: “Financiamiento del Desarrollo Urbano Suelo y Movilidad Pública en ciudades de Asia y América Latina elaborado por C. Acosta y otros, Comisión Económica para América Latina y el Caribe (CEPAL), 2025”
Por: Paola Marcia Gutierrez Aliaga – Unidad de Investigación y Políticas Municipales
En el caso de Hong Kong, MTRC presenta un modelo de cooperación público-privada independiente donde el gobierno es el accionista mayoritario. Esta cooperación consta de una entidad o instancia que integra la elaboración de planes maestros, el desarrollo inmobiliario, y la operación ferroviaria para sostener el sistema sin subsidios operativos. Su funcionamiento se sostiene principalmente en los derechos de desarrollo y codesarrollo residencial y comercial con el sector privado, así también desde el alquiler y la administración de propiedades, o servicios de consultoría. Es decir que el portafolio de MTRC combina negocios recurrentes como la operación del transporte público, publicidad en estaciones de metro, telecomunicaciones, entre otros, con otro tipo de negocios en el sector inmobiliario, tanto en alquiler como en administración, aparte de los servicios de consultoría y operación dentro y fuera de China. Este modelo se llama R+P y mantiene un ritmo estable que expande sus líneas ferroviarias desde hace ya 40 años.
Se trata de un caso muy particular que rompe varios paradigmas dentro de la planificación de las ciudades, ya que logró consolidarse gracias a condiciones excepcionales en función a una coordinación interinstitucional sólida, una clara y puntual gestión pública del suelo, la consolidación legal para el desarrollo inmobiliario y la continuidad de políticas que permiten un aprendizaje de la práctica y la experiencia a través del tiempo. Lo que hace que las condiciones sean algo particular de este contacto ya que casi en ningún otro lugar existen.
- Características urbanas y evolución de la movilidad en Hong Kong
- Características de Hong Kong
El impacto a nivel urbano implican 240Km de red multimodal del sistema de transporte público, 97 estaciones de metro y 68 de tren ligero: la extensión de este sistema hizo que el 42% de los hogares y el 75% de los inmuebles comerciales y de oficina se concentren en un radio de alrededor de 500 de las estaciones de metro, lo que implica que el 43% de su población ocupada logra alcanzar una estación de metro caminando. En una escala más amplia esto quiere decir que el 90% de los viajes que se realizan en Hong Kong al día, son en transporte público y la mitad de estos son cubiertos por la red de metro, estos significan 4,7millones de viajes a diario.
Hong Kong cuenta con una densidad alta de 26.100 hab/km2 lo que refleja una limitada disponibilidad de suelo urbanizable y topografía principalmente montañosa y fragmentada por islas. Por otro lado, el suelo es predominantemente del Estado. Es por eso que se recurren a los derechos de propiedad y las subastas públicas del suelo para el desarrollo inmobiliario. Este régimen de propiedad pública del suelo facilita que el gobierno otorgue concesiones a la MTRC para el desarrollo inmobiliario, lo que favorece a este tipo de mercado y lo mantiene sólido y rentable.
- Evolución del metro MTR
Inicialmente el MTR (Mass Transit Railway) se dedica exclusivamente a la construcción de vías férreas como solución a la congestión creciente y la necesidad de conectar Kowloon la isla de Hong Kong operando con una primera línea desde 1879. Ya a mediados de los 80`s se accedió a los derechos de desarrollo inmobiliario alrededor de las estaciones, lo que transformó al metro en un catalizador de urbanización con características de alta densidad. En la década de 1990 se consolida con megaproyectos destinados a centros comerciales, hotelería y oficinas, y no es hasta el 2007 que se fusiona con Koowloon Canton Railway se privatiza parcialmente, y fortalece la integración de las redes ferroviarias y los derechos de desarrollo inmobiliario. De esta manera se consolida con el tiempo como una corporación publico privada clave no solo en el transporte, sino también en gestión urbana e inmobiliaria.
- La MTRC y el modelo Rail + Property
- La MTRC
La evolución del MTR tiene un impacto enorme en la transformación de la ciudad, así llega a convertirse en una corporación que hoy se encarga de operar la red integrada de metro y líneas regionales, y también cotiza en la Bolsa de Valores de Hong Kong con una participación mayoritaria del gobierno. Este modelo de negocios va más allá de las tarifas de transporte, incluye el alquiler y la gestión de propiedades, negocios comerciales, consultorías y operaciones internacionales, además de atracciones turísticas. Esta diversificación de ingresos y actividades le ha permitido mantener una exitosa estabilidad financiera y asegura ingresos sostenibles incluso en coyunturas adversas.
- El Modelo Rail + Property (R+P)
El modelo Rail + Property (R+P) es parte fundamental y estratégica para el financiamiento de la MTRC. Esto se fundamenta en cuatro pilares: política, proceso, proyecto y organización. En la práctica, la corporación obtiene terrenos a precios de mercado antes de la construcción de nuevas líneas, desarrolla o codesarrolla proyectos con privados y luego captura las plusvalías generadas por la valorización de esos terrenos tras la apertura del metro. Este mecanismo le ha permitido cubrir gran parte de los costos de infraestructura y garantizar una expansión continua y estable durante más de cuatro décadas, al mismo tiempo que ha impulsado la creación de entornos urbanos compactos y orientados al transporte público.
- Agencias envueltas en el modelo
Este modelo funciona de manera exitosa gracias a una estrecha coordinación entre el gobierno de Hong Kong y la MTRC. La corporación actúa como intermediaria entre el Estado, como propietario del suelo y los desarrolladores privados, pero también como codesarrolladora en las distintas fases de planificación, construcción y gestión. Esto le ha permitido diversificar sus ingresos, fortalecer su rol institucional y convertirse en un actor que concreta funciones que en otros contextos están dispersas en múltiples agencias.
- Cobeneficios del modelo R+P
Existen una serie de beneficios generados por el modelo R+P tanto financieros, urbanos y sociales. Desde una perspectiva financiera la diversificación de actividades aparte de los ingresos no tarifarios, es algo que ha permitido sostenibilidad en el sistema. Por otra parte el Estado como accionista mayoritario, recibe una gran cantidad de dividendo además de las primas territoriales por derechos de desarrollo, aunque son los únicos beneficios para el estado estos son sustanciales por la magnitud de las inversiones y la diversificación de las actividades que componen la cartera de negocios de la que forma parte.
El modelo R+P ha promovido la creación de barrios compactos y caminables, desde su fusión con kowloon canton Railway ha fortalecido la conectividad metropolitana, y ha contribuido a reducir la dependencia del automóvil privado. El desarrollo inmobiliario ha producido más de 100mil viviendas y más de 2 millones de metros cuadrados de superficie comercial, lo que ha generado ingresos que en muchos casos superan las inversiones iniciales del metro. Por otro lado la gestión de propiedades permitió compensar pérdidas en etapas críticas, como durante la pandemia de COVID-19, lo que refuerza la resiliencia financiera del modelo.
- Lecciones de política y conclusiones
Si bien el modelo Rail+Property es atractivo porque evita recurrir a nuevos impuestos o subsidios, su implantación fuera de Hong Kong resulta difícil por las condiciones particulares de la ciudad, el tipo de régimen para la propiedad del suelo y los mecanismos gubernamentales entre lo público y lo privado. La alta densidad poblacional, la propiedad pública de la tierra, el dinamismo del mercado inmobiliario y un marco institucional sólido son factores difíciles de replicar en otros contextos. Además, los proyectos R+P demandan una elevada inversión inicial y una coordinación interinstitucional compleja, lo que puede obstaculizar su adopción en ciudades con estructuras políticas más fragmentadas.
El modelo Rail+Property aplicado en Hong Kong, combina la experiencia necesaria para integrar políticas de planificación de transporte y uso del suelo a través de una corporación de transporte. Muestra que la integración entre transporte masivo y desarrollo urbano puede convertirse en una estrategia eficaz para garantizar sostenibilidad financiera y al mismo tiempo construir ciudades compactas, conectadas y habitables. Lo importante y trascendental radica en que muchas de las funciones que se distribuyen entre diferentes agencias y niveles del Estado se concentran en este modelo. Aunque si bien no puede aplicarse fácilmente debido a las condiciones estructurales únicas de la ciudad, la experiencia constituye una referencia fundamental para explorar esquemas de captura de plusvalías en otras urbes. La clave es adaptar las enseñanzas de Hong Kong a marcos regulatorios, densidades y sistemas de gobernanza propios, siempre con el objetivo de vincular transporte y uso de suelo en beneficio del interés público y de la sostenibilidad.
Las opiniones expresadas en este documento son de exclusiva responsabilidad de los autores y no reflejan necesariamente una posición del Gobierno Autónomo Municipal de La Paz.