RESEÑA
FINANCIAMIENTO DEL DESARROLLO URBANO SUELO Y MOVILIDAD PÚBLICA EN CIUDADES DE ASIA Y AMÉRICA LATINA
Por: Paola Marcia Gutierrez Aliaga – Unidad de Investigación y Políticas Municipales
El documento “Financiamiento del desarrollo urbano Suelo y movilidad pública en ciudades de Asia y América Latina” publicado por la CEPAL y la cooperación Alemana, explica la necesidad de las políticas del uso de suelo y el transporte público para el financiamiento del desarrollo urbano, a través de la captura y ‘reciclaje’ de plusvalías urbanas en favor del propio sistema de movilidad y del espacio público, dentro de contextos específicos como son las ciudades del Sur Global, mejor explicados en experiencias de 6 ciudades (Hong Kong, Delhi y Yakarta en Asia, y São Paulo, Bogotá y San José en América Latina) que explican cómo se aborda esta problemática desde un panorama comparado.
Estos contextos presentan problemáticas comunes como la expansión dispersa, sistemas de transporte desconectados de la planificación urbana, altos costos sociales y ambientales de la movilidad. Bajo esta problemática, el estudio se centra en que los sistemas de transporte masivo generan co beneficios en términos de valorización del suelo, densificación y revalorización urbana, es decir un ciclo de creación, captura y reinversión de valor del suelo alrededor de estaciones de transporte público, (en los ejemplos, esto es identificado como Desarrollo Orientado al Transporte), clasificando los instrumentos de captura de plusvalía en cuatro familias: 1. Tributarios, 2. Gravámenes o tarifas por beneficios, 3. Desarrollo/edificabilidad, 4. Modelos complejos de gestión como Rail+Property.
Con ello, propone un marco práctico para que los gobiernos locales conviertan la valorización inducida por obras en fuentes estables de financiamiento urbano y movilidad sostenible. Sin embargo, capturar estos beneficios implica generar una serie de marcos legales, capacidades técnicas y gobernanza interinstitucional que pocas ciudades han logrado consolidar. La recopilación de estas experiencias sintetizan los aprendizajes de los seis casos de estudio, y destaca las barreras estructurales además de las lecciones comunes en la integración entre transporte y desarrollo urbano.
La exploración de estas experiencias identifica tres tipos de obstáculos comunes: financieros, institucionales y normativos. En el plano institucional, la fragmentación de competencias entre autoridades de transporte y de urbanismo limita la coordinación de políticas, la gestión de proyectos integrados. Esto es más evidente en ciudades latinoamericanas como Bogotá y San José, donde las políticas DOT carecen de una entidad metropolitana que articule decisiones sobre suelo y movilidad.
En el ámbito financiero, la ausencia de mecanismos estables de captura de plusvalías restringe la capacidad de los operadores para reinvertir los beneficios inmobiliarios en el propio transporte público. Solo Hong Kong y en parte Delhi, logran hacer medianamente modelos de negocios integrado, es decir que las acciones aplicadas si constituyen un modelo de “Rail + Property” o de captura del valor del suelo.
A nivel normativo la falta de instrumentos de planificación y la rigidez de las regulaciones urbanas impiden aprovechar los co beneficios territoriales del transporte masivo, mientras que la falta de datos y metodologías dificulta cuantificar el impacto del transporte en el valor del suelo.
Las lecciones aprendidas que dejan estas experiencias, enfatizan que la integración entre movilidad y uso del suelo requiere una visión de largo plazo, liderazgo político sostenido y una institucionalidad capaz de coordinar transporte, finanzas y desarrollo urbano bajo una lógica metropolitana. Las ciudades que lograron capturar valor como Hong Kong o Sao Paulo, cuentan con operadores públicos fuertes, marcos legales estables y autonomía para desarrollar proyectos inmobiliarios.
Al contrario, los casos de Yakarta, Bogotá y San José muestran que, sin mecanismos de reinversión y gestión urbana, los beneficios del transporte tienden a diluirse o concretarse en el sector privado. El informe recomienda promover marcos normativos que vinculen explícitamente la planificación urbana con el transporte masivo, fortalecer la gobernanza metropolitana, incorporar instrumentos fiscales y de captura de valor del suelo, y establecer fondos de reinversión urbana.
Finamente, concluye que los proyectos de movilidad deben concebirse como instrumentos de desarrollo urbano y no solo de transporte, integrando políticas de densificación, vivienda, espacio público y equidad social para consolidarse más sostenibles compactas y financieramente resilientes.
Las opiniones expresadas en este documento son de exclusiva responsabilidad de los autores y no reflejan necesariamente una posición del Gobierno Autónomo Municipal de La Paz.