DENSIDAD – DENSIFICACIÓN

Por: Javier Gustavo Pérez Mendieta – Unidad de Investigación y Políticas Municipales

Definición

La densidad es un concepto abordado desde diferentes disciplinas, sin embargo, el enfoque que se abordará en este documento es el de la densidad desde el urbanismo y la demografía, abordando también las definiciones sobre densificar y densificación. La Real Academia Española (s/f) define a la densidad de población como el “número de individuos de la misma especie que viven por unidad de superficie”. En este mismo sentido, define denso como compacto, apretado, espeso, y densificar como la acción de hacer algo denso. Finalmente, la densificación se define como la acción y efecto de densificar.

De acuerdo a Zapatero (2017), en el marco del urbanismo, “el objetivo de la densidad urbana es describir y determinar el consumo que el ser humano hace del espacio”. En términos concretos, la densidad es “una relación numérica entre dos cantidades; en el caso del urbanismo, entre la población en número de habitantes y la superficie disponible, generalmente expresada en hectáreas” (Corti, 2022).

La densidad, entonces, sería una relación entre dos cantidades, una medida en unidades y la otra en superficie. En el caso del urbanismo, se trata de la relación entre la ocupación humana y el territorio. Tradicionalmente es la relación entre la cantidad de habitantes y una superficie de territorio total.

Algunas clases o tipos de densidad

Una primera clasificación de la densidad es entre la densidad bruta que “mide la población o las unidades de vivienda en toda la zona urbana, incluyendo usos no residenciales, como carreteras, parques y aeropuertos” y una densidad neta que “mide la población o el número de unidades de vivienda en el área asignada para uso residencial únicamente” (ONU Habitat, 2017).

Zapatero (2017) añade que, además de esta distinción entre densidades brutas y netas, se estudió otros tipos de densidad como la densidad de parcela, densidad residencial o densidad poblacional que se diferencian de acuerdo a los elementos que se miden en la relación. Asimismo, diferencia entre una densidad física, que se basa en referencias empíricas, y una densidad percibida, que está influenciada por factores socio culturales y cognitivos.

Trayectoria histórica

Zapatero (2017) identifica tres etapas del concepto de densidad en la historia del urbanismo: “la densidad como resultado, la densidad como descripción y la densidad como prescripción”. En su origen, la densidad fue un dato resultante del desarrollo de la ciudad industrial que generó una concentración poblacional en grandes ciudades. Esta situación daría lugar a su descripción como fenómeno urbano.

Posteriormente, la concentración poblacional generaría problemas como incendios, contagios masivos y desorden social, generando tanto la medición de la densidad como la inclusión de la problemática en el debate sobre el urbanismo desde mediados del siglo XIX (Zapatero, 2017).

A partir de este debate es que el concepto de densidad se desarrollaría de manera prescriptiva, con el desarrollo de normas urbanas que establecerían las densidades máximas permitidas. Durante el siglo XX, la dispersión urbana y sus efectos negativos reabrirán el debate sobre la sostenibilidad y una interacción urbana más activa apoyando la densificación de las ciudades (Zapatero, 2017).

La densificación

Sarasola (2022), en el marco del análisis de la política urbana, señala que “la densificación urbana es el conjunto de políticas, estrategias y procesos de utilización y aprovechamiento del suelo urbano de una forma más intensiva y eficiente, concentrando actividades y ciudadanos”.

ONU Habitat (2017) establece algunas de las condiciones y actividades involucradas en este proceso:

• “Uso del suelo: Las áreas de uso mixto (incluyendo diferentes tipos de desarrollos residenciales) son los lugares más adecuados para densidades más altas. Un desarrollo residencial de mayor densidad no es particularmente apropiado para zonas eminentemente industriales.
• Factores de construcción y de conservación de patrimonio: Una densidad alta necesita garantizar que la escala, la altura y el diseño encajan con el tejido urbano existente, especialmente si el área tiene un carácter valioso.
• Infraestructura: en general, la capacidad de la infraestructura y los servicios existentes deben dar cabida a la mayor demanda por unidad de superficie; la capacidad para dar cabida a mayores flujos de personas debe complementarse con una prestación de transporte público mejorado con base a una evaluación de impacto;
• Factores socioeconómicos: Garantizar la compatibilidad con la comunidad local en el entorno, evitando impactos sociales y ambientales negativos.
• Entorno natural: El desarrollo de alta densidad en paisajes pintorescos y sensibles debe ser ajustado de manera que no repercuta negativamente sobre el medio ambiente natural de los alrededores”.

Ventajas y desventajas en torno a la densificación

Como toda política, la densificación tiene ventajas y desventajas, promotores y detractores, incluso en el debate se incluyen diferencias de grado, por las que la densificación puede ser adecuada hasta un límite a partir del cual los beneficios son marginales o incluso se tiene efectos contraproducentes. En este debate también se evalúa cuál sería la densidad adecuada y en qué contextos. Un recuento de ventajas y desventajas podría acercarnos a la complejidad que la densificación supone (Zapatero, 2017; Sarasola, 2022; Corti, 2022; Cámara de Senadores del H. Congreso de la Unión (2014):

Se asume como ventajas de la densificación:

• Reducción de la demanda de suelo.
• Reducción del fenómeno de dispersión.
• Incremento de la eficiencia de los sistemas de transporte público y la reducción de los desplazamientos en automóvil.
• Reducción de emisiones de combustibles fósiles y la huella de carbono.
• Incremento del número de equipamientos y servicios públicos.
• Generación de más entornos peatonales.
• Mayor interacción entre habitantes por su cercanía.
• Aprovechamiento intensivo del suelo.
• Generación de economías de escala y de economías de aglomeración con sinergias entre actividades y agentes económicos cercanos.
• Mejores condiciones de salud pública al hacer más caminable y amigable para el uso de la bicicleta.
• Reducción de presión de reservas ecológicas y agrícolas o rurales.
• Reducción del consumo de agua y energía per cápita.
• Facilitación de sistemas de reciclaje y tratamiento de aguas negras a gran escala.
• Facilitación de la innovación de arquitectura verde.
• Reducción de la segregación y exclusión social.
• Reducción de la inseguridad por la creación de un ambiente “con ojos a la calle”.
• Acceso a la vivienda accesible, especialmente para jóvenes y adultos mayores.
• Atracción de comercio, turismo y desarrollo habitacional a zonas urbanas.
• Atracción de servicios de salud, de educación, cultura y recreación de alta calidad.
• Mejora de oportunidades de empleo y productividad.
• Promueve una masa para apoyar el comercio local.

De igual manera se plantean sus desventajas:

• Aumento del tráfico y la congestión vehicular.
• Mayor congestión peatonal.
• Problemas de estacionamiento, ocasionando pérdida de tiempo y aumento de costo. 
• Limitación del espacio abierto, puesto que más gente utiliza el mismo espacio. 
• Limitación del espacio para la recreación y el esparcimiento.
• Limitación de opciones para ubicación de nuevos edificios aumentando el precio del suelo.
• Reducción de la capacidad de absorción pluvial, provocando inundaciones.
• Mayor contaminación del aire por reducir el espacio para árboles y arbustos que purifican y refrescan el aire.
• Uso de más energía en la construcción de edificios de alta densidad.
• Limitación en  la posibilidad de generación de algunos sistemas de energía como la solar pasiva.
• Generación de procesos de gentrificación.
• Consecuencias psicológicas, sobrecarga cognitiva, pérdida de control personal y ansiedad. 
• Generación de hacinamiento de vivienda.
• Sensación de pérdida de privacidad.
• Incremento de molestias provocada por ruido y luz artificial.
• Mayores costos para construir y mantener desarrollos inmobiliarios de alta densidad.
• Incremento del precio relativo de la vivienda, el suelo, los bienes y servicios.
• Impacto negativo en el desarrollo económico de las áreas rurales colindantes.

Medición

Como se señaló previamente, existen diferentes tipos o clasificaciones de densidad. Se analizará las características y forma de medición de algunos de ellos. Zapatero (2017) señala que son tres los tipos más comunes de indicadores de densidad en materia de urbanismo:

• Densidad poblacional. Esta densidad se expresa en la relación entre el número de habitantes o de hogares en un área determinada. “Suele emplearse para calcular las necesidades en cuanto a equipamientos e infraestructuras previstas en una intervención urbana”. Su expresión sería: X habitantes por Km2 (kilómetro cuadrado), aunque según el sistema, la superficie puede ser expresada en hectáreas, acres o millas cuadradas.
• Densidad de vivienda o residencial. Esta densidad se estima en la relación entre viviendas en un área determinada. “Se trata de un concepto más estático que el anterior (normalmente los cambios socio-demográficos se producen con más celeridad que los cambios físicos), empleado normalmente en la redacción de planes generales o de desarrollo”. Su expresión es el número de viviendas por Km2, aunque también se utilizan otras unidades de superficie.
• Densidad edificatoria o Edificabilidad. Este tipo de densidad, también denominada intensidad edificatoria, se refiere a la relación entre la superficie construida y la superficie total. En este caso, la expresión es X metros cuadrados de construcción en relación a una X superficie.

Como señaló anteriormente, la densidad también puede ser bruta o neta. La densidad bruta considera toda la zona urbana considerando todos los usos de suelo. Por su parte, la densidad neta considera solamente las áreas de uso residencial. Otro aspecto a considerar es que la densidad no es necesariamente uniforme ni en una ciudad, puesto que diferentes distritos pueden tener diferentes densidades.

De manera relativamente reciente, se ha conocido de la propuesta de medición de densidad denominada Spacematrix “que se basa en una aproximación multivariable, en la que se tienen en cuenta tres indicadores principales: la intensidad edificatoria, la ocupación y la densidad de red de espacios públicos. Para calcular estos parámetros se van a emplear cuatro variables fundamentales, características físicas representativas de un ámbito urbano: la superficie bruta del ámbito (base land area), la longitud de redes (network lenght), la superficie total construida (Gross floor area) y la superficie ocupada por la edificación o huella (built up area o footprint)” (Zapatero, 2017). Esta propuesta tendría el objetivo de ofrecer una descripción más completa de la morfología urbana.

Referencias bibliográficas

ZAPATERO Santos, María Antonia (2017). La densidad urbana: concepto y metodología. Análisis comparativo de los tejidos de Madrid. Departamento de Urbanística y Ordenación del Territorio. Universidad Politécnica de Madrid. https://oa.upm.es/45491/1/TFG_MARIA_ANTONIA_ZAPATERO_SANTOS.pdf

Real Academia Española (s/f). “Densidad”, “Densificar”, “Densificación”. https://dle.rae.es/

SARASOLA, Josemari (2022). “Densificación urbana”, en Gizapedia. www.gizapedia.org/densificacion-urbana

CORTI, Marcelo (2022). ¿Densificar, compactar, consolidar? Café de las ciudades.  https://cafedelasciudades.com.ar/articulos/densificar-compactar-consolidar/

Programa de Naciones Unidas para los Asentamientos Humanos – ONU Habitat (2017). “Hacer de la densidad una variable fundamental”. https://onuhabitat.org.mx/index.php/hacer-de-la-densidad-una-variable-fundamental

Cámara de Senadores del H. Congreso de la Unión (2014). México Compacto. Las condiciones para la densificación urbana inteligente en México. Fundación para la Implementación, Diseño, Evaluación y Análisis de Políticas Públicas, A.C. © SIMO Consulting.  http://www.senado.gob.mx/comisiones/vivienda/docs/mexico_compacto.pdf

Las opiniones expresadas en este documento son de exclusiva responsabilidad de los autores y no reflejan necesariamente una posición del Gobierno Autónomo Municipal de La Paz.