PLUSVALÍA/CAPTURA DE PLUSVALÍA

Por: Paola Marcia Gutierrez Aliaga – Unidad de Análisis de Políticas

El desarrollo urbano en las ciudades de América Latina apunta a la sostenibilidad, esto conlleva grandes desafíos para mejorar la calidad de vida y la accesibilidad de oportunidades. En este proceso, se han implementado varios instrumentos y mecanismos que puedan beneficiar a las ciudades como a la población. En este entendido, la captación/recuperación de plusvalías en operaciones urbanas, son importantes como instrumento para el desarrollo urbano de las ciudades.

El concepto de plusvalía  (Marx, 1975, 2017) o plus valor a fines del siglo XIX, Marx lo describe como el excedente que resulta del trabajo humano presente en cualquier acción productiva, quiere decir, el valor no pagado generado a raíz del trabajo realizado que crea un plus producto del cual se hace propietario quien genera esa fuente de trabajo.

Para contextualizar el concepto desde el territorio, la plusvalía se puede traducir como la adquisición de un valor mayor en un bien inmueble en el mercado a medida que este bien se beneficie de mayor inversión, ya sea por parte del agente económico o como la inversión por parte del estado, asumiendo que la tierra siempre tiene un dueño y en caso de no ser este dueño una persona natural o jurídica este pertenece al Estado.

Es así que la plusvalía urbana puede considerarse como una estrategia de captura de valor a través de la concentración de actividades en el espacio esto significa una ventaja que genera dinámicas en ciertos espacios como las centralidades urbanas.  En otras palabras y en referencia a la unidad predial como propiedad, el terreno cobra un valor económico mayor cuando el propietario invierte en él, un ejemplo es cuando un terreno o lote incrementa su valor a medida que se aumentan los elementos en el terreno, ya sean servicios básicos, muros perimetrales etc. Cualquier intervención en el mismo o alrededor por parte del propietario o por las intervenciones que podría implementar el estado, hace que su valor cambie.

En este escenario, lo gobiernos locales realizan constantes mejoras en el espacio público, lo que resulta en una externalidad positiva que también genera plusvalía a la unidad predial. Por otro lado, el simple hecho de que aquel terreno del ejemplo sea amurallado y delimitado, ingrese en una planimetría aprobada por el gobierno local, mismo que invierta en vías públicas, alumbrado, servicios de agua potable y alcantarillado, hace que el valor de ese mismo terreno se incremente.  En algunos espacios/zonas, los predios urbanos, a pesar de la función o destino, pueden ser escasos en el mercado, como cualquier otro bien, esto hace que el precio se incremente dentro de la oferta y la demanda.

Recuperación/Captura de Plusvalías

El concepto de captura de plusvalías utiliza la valorización del precio del suelo que resulta de las dinámicas urbanas para financiar la implementación o mejoramiento de la infraestructura y los servicios que la hacen posible. Este precio depende de lo que se pueda hacer con él, para esto, se debe considerar elementos clave del desarrollo urbano tales como la transformación del uso del suelo (ya sea en función al cambio de lo rural a urbano o la intensificación del mismo en el ámbito urbano), la instalación de infraestructura o la densificación, estas transformaciones permiten incrementar los beneficios que se derivan potencialmente de un terreno o propiedad, que como resultado se evidencia el incremento en el precio del suelo (Smolka, 2013).

La ‘plusvalía’ entendida como un incremento en la valoración, puede ser ‘capturada’ para generar beneficios a la comunidad, esto depende de las acciones y las decisiones públicas que se tomen desde la administración pública del territorio, a partir de los factores que la generan, de esta manera, se lo reconoce como un mecanismo de recuperación o captura utilizado por las entidades que administran el territorio.

Dentro de este mecanismo existen varios instrumentos que permiten la captura de la plusvalía (Smolka, 2013), se generan a partir de la inversión por parte del sector público y afectan al valor del suelo; pueden clasificarse de la siguiente manera:

• Impuestos diferenciales a la propiedad: considerando que esta recaudación se invertirá en mejoras de la infraestructura pública por parte del gobierno local. En este instrumento figura la financiación por el incremento de impuestos que es parte del mecanismo de captura de plusvalía, sin embargo puede llegar a no ser significativo.
• Tarifas de contribuciones: van dirigidas a la mejora y a la valorización del entorno, en algunas situaciones se invierten en la implementación de servicios o la mejora de los mismos, y a diferencia de los impuestos “el vínculo entre el beneficiario y cobro es directo” (Blanco, Fretes Cibilis , & Muñoz, 2016), esto quiere decir que el beneficio de las contribuciones se distribuyen entre los mismos.
• Regulaciones, acciones que regulan lo irregular, derechos para la construcción o reajuste de los predios esto quiere decir que el “sector público puede monetizar los benéficos de sus intervenciones en el valor del suelo”

A medida que las ciudades crecen, así lo hacen también las demandas de servicio, tanto en calidad y en cobertura, esta situación llama a la necesidad de buscar diferentes fuentes de financiamiento a las tradicionales donde se buscaban recursos para financiar la infraestructura pública necesaria para la población, ya que según el Banco Interamericano de desarrollo en América Latina no se los está utilizando en todo su potencial, explica que solo el 0,37% del PIB de la región representa el ingreso por impuesto predial. Este estudio (Blanco B., Moreno N., Vetter D., Vetter M.,, 2016) en este análisis también se plantea el potencial de la captura de plusvalías respecto a los impactos esperados en algunas ciudades de la región. A partir de esto, se menciona que los mecanismos de gestión territorial deben apuntar al incremento de los ingresos públicos pero tomando en consideración procesos en los que los costos de la infraestructura permitan optimizar el gasto público de las ciudades generando ingresos fiscales y respondiendo a las demandas y necesidades de los ciudadanos.

Bibliografía

Blanco B., Moreno N., Vetter D., Vetter M.,. (2016). El potencial de la captura de plusvalías para la financiación de proyectos urbanos: consideraciones metodológicas y casos prácticos. Banco Interamericano de Desarrollo, División de Vivienda y Desarrollo Urbano, Sector y Desarrollo Sosotenible (CSD).

Blanco, A. G., Fretes Cibilis , v., & Muñoz, A. (2016). expandiendo el uso de la valorizacion del suelo: captura de plusvalias en America Latina y el Caribe. New York: Banco Interamericano de desarrollo.

Marx, K. (1975, 2017). El capital, Crítica de la Economía Política, Libro Primero . Traducción: Pedro Scaron, Siglo XXI de España Editores S.A.

Smolka, M. (2013). Implementación de la Recuperacion de Plusvalías en America Latina, Políticas e Instrumentos para el Desarrollo Urbano, Enfoque en Políticas de Suelo. Lincon Institute of Land Policy.

Las opiniones expresadas en este documento son de exclusiva responsabilidad de los autores y no reflejan necesariamente una posición del Gobierno Autónomo Municipal de La Paz